Partnership als basis voor een vernieuwde aanpak
- Woningnood en leefbaarheid
Wonen staat bovenaan de dorpsagenda’s van de kernen in Peel en Maas. Veel werkgroepen
Wonen zijn voortgekomen uit dorpsgesprekken over dit thema, die door de dorpsoverleggen
zijn gestart. Wij, de werkgroepen Wonen, signaleren dagelijks de urgentie op de
woningmarkt. Er is woningnood! Met name voor de startende, zorgbehoevende,
alleenstaande, en financieel mindervermogende is het vooruitzicht op behoorlijk wonen
schrijnend. Dit wordt geïllustreerd door een aantal verhalen in dit schrijven.
De woningnood heeft ook grote impact op de leefbaarheid in onze dorpen. Door gebrek aan
woningen hebben een aantal kleine kernen nu al problemen om het verenigingsleven en
voorzieningen zoals een basisschool in stand te houden. We willen dat onze inwoners die
kansloos zijn op de huidige woningmarkt worden geholpen en we willen het dorpsleven in
stand kunnen houden. We concluderen dan ook dat er zwaarwegende maatschappelijke
belangen spelen op het gebied van wonen in Peel en Maas.
Verhaal uit Maasbree van ouders met thuiswonende kinderen
“Onze kinderen en vele kinderen die zelfstandig willen gaan wonen zijn kansloos. Zeer triest in dezemaatschappij. Onze kinderen zoeken naar een woning die betaalbaar is. Goed gestudeerd, eengoede baan en goed gespaard, en dan nog geen woning of appartement kunnen krijgen in onseigen dorp – dat is zeer treurig en erg. Ze bellen makelaars om te vragen of er woningen vrij zijn ofvrijkomen. Ze gaan naar particuliere verhuurders om te vragen of ze een woning of appartement tehuur hebben. Het is zo frustrerend voor de kinderen en ook voor ons als ouders dat de kinderenniet zelfstandig kunnen gaan met 24 en 22 jaar. We voelen ons machteloos! Help de kinderen aan een woning of appartement!”
Doel woonmanifest:
Versnelling op korte termijn van het realiseren van woningen;
Vanuit partnership werken aan nieuwe extra ruimtelijke- en woonambities door netwerksamenwerking met de gemeenschappen. - Woonambitie
Niet alleen Peel en Maas, maar heel Nederland heeft te maken met een wooncrisis. De
wooncrisis is ontstaan door onder andere de bevolkingsgroei, scherp gestegen bouwkosten,
kleinere huishoudens, ingewikkelde vergunningstrajecten en projectbelangen die niet stroken
met het algemeen belang zoals voldoende sociale woningbouw. Daarnaast hebben
prognoses van bevolkingskrimp de bouwambities in Peel en Maas naar beneden geschroefd.
Verhaal uit Helden van een gescheiden, alleenstaande moeder
“Na een relatie van 15 jaar zijn mijn partner en ik in goed overleg uit elkaar gegaan. We hebben co-ouderschap voor onze twee kinderen van 4 en 6 jaar oud. Gedurende al die jaren hebben we een koophuis gehad en heb ik nooit overwogen om mij in te schrijven bij Wonen Limburg. Nu, onverwachts, bevind ik me in een lastige situatie, omdat ik niet de vereiste tien jaar ingeschreven sta. Dit plaatst me op een achterstand en het lijkt moeilijk om via de officiële kanalen een oplossing te vinden. De particuliere markt is overvol en al mijn bekenden hebben hun opties al verhuurd.”
In de afgelopen jaren heeft de gemeente Peel en Maas ingezet op inbreiding van de kernen. Met de wetenschap van nu weten we dat deze focus niet heeft geholpen om de woningnood te voorkomen. Ook hebben de oudere prognoses van bevolkingskrimp geen positief effect gehad op de toekomstige nieuwbouwambitie. Er wordt niet genoeg gepland en gebouwd om aan de steeds groeiende woonbehoefte te voldoen.
Daarbij valt op dat ook in de huidige Primos-prognose in de woningmarktregio Venlo (d.d.12-7-2023) tot 2035 een te groot woningtekort blijft bestaan. Het woningtekort in onze regio ligt maar liefst 70% (4,1%) hoger ten opzichte van de woonagenda van Peel en Maas(2,4%).
De prognoses zijn tot nu toe ook achtergebleven bij de daadwerkelijke woonbehoefte, die werkgroepen Wonen in hun eigen kernen met enquête onderzoeken hebben aangetoond. Wij roepen daarom onorthodox op tot ruime uitbreiding van de nieuwbouwambitie en planvoorraadcapaciteit:
Ga voor 1750 nieuwbouwwoningen tot 2030 (huidige ambitie +60%);
Verhoog de planvoorraadcapaciteit tot 2275 woningen (130%);
Voer een actievere grondpolitiek;
Vorm in de jaren 2025 en 2026 een reserve in de gemeentebegroting voor versnelling van woningbouwplannen, ter waarde van 3,5 miljoen, zodat relatief snel extramiddelen ingezet kunnen worden wanneer dat nodig is.
Woningbouwambitie:
Bouw 1750 woningen tot en met 2030;
Maak financiële middelen en menskracht vrij voor de versnelling. - Werken vanuit partnership
De werkgroepen Wonen zijn van mening dat binnen de gemeente Peel en Maas veel meer
initiatief noodzakelijk is. Dit om de woningdruk op de korte termijn aan te pakken en om de
noodzakelijke toekomstige ontwikkelingen met inzet van vele partijen een breed draagvlak te
geven. Partnership en gelijkwaardigheid in de ideefase vanuit uitnodigingsplanologie is
daartoe essentieel. Zie bijlage 2 voor uitleg van deze begrippen.
In de voorbereidings- en uitvoeringsfase moet rolduidelijkheid, ieder acterend vanuit zijn
eigen verantwoordelijkheid, de drager worden van een energieke en effectieve aanpak om
deze noodzakelijke woningen te realiseren. Dat kan prima vanuit de kernwaarden en
kaderstellingen van de gemeente. Het helpt daarbij zeer om de gemeenschappen en
daarbinnen de werkgroepen Wonen als partner te positioneren. Daarnaast zijn er al in een
aantal kernen concrete acties om woningen te realiseren, bijvoorbeeld in collectief particulier
opdrachtgeverschap (CPO) alsook huurwoningen.
Verhaal uit Baarlo van een jongere die in eigen dorp wil blijven wonen
Als jongere van 26 jaar zonder partner met een Hbo-opleiding op zak en een goede baan is het voor mij onmogelijk gebleken om in Baarlo (of omgeving) een woonruimte te vinden. Ondanks dat ik altijd gespaard heb, is er in de koopsector geen betaalbare woning voor mij te vinden. Ook sta ik sinds 4 jaar ingeschreven bij Wonen Limburg. Helaas duurt het dan nog jaren voor er een woning voor mij beschikbaar is. Ik zou heel graag mijn toekomst verder zelfstandig willen opbouwen, ondermijn moeders vleugels uit. Helaas is dit voor mij onmogelijk met de huidige woningcrisis. We hebben zelf initiatief genomen door de mogelijkheden van een CPO-project op Kuukven te onderzoeken. Dit werd direct van de hand gewezen door de gemeente, erg jammer. Weer een gemiste kans voor ons jongeren uit Baarlo om in eigen dorp te kunnen wonen.” - De korte termijn
Om uit de wooncrisis te komen zullen acties voor de korte en lange termijn nodig zijn.
De realisatie van bouwprojecten heeft vaak een langdurig voorbereidingstraject. Om op korte
termijn extra ruimte in de woningmarkt te bieden, kan er gericht worden gekeken naar
initiatieven die mogelijk een korte doorlooptijd hebben. Denk aan het verlagen van drempels
voor woning- of kavelsplitsing. Denk ook aan de ontwikkeling van conceptuele woningen of
flexibele woningen, 175 stuks tot 2030 (10% van de opgave), of het lostrekken van
bestaande initiatieven met een “dit moet kunnen”-aanpak. Zeker niet alles zal lukken, maar
geef het extra energie en investeer erin, zowel met personele capaciteit als met geld, om
goede plannen die net niet lukken wel mogelijk te maken. Er moet meer ingezet worden op
projecten die “erdoorheen getrokken“ zouden kunnen worden.
We roepen daarnaast de gemeente Peel en Maas op om de ambitie vanuit de woonagenda
fors te verruimen en daartoe binnen enkele maanden extra actie te ondernemen.
Woningcrisis Peel en Maas:
De gemeenschap heeft een zwaarwegend (toekomstig) belang bij een versnelde oplossing van de woningnood. - De langere termijn
Te weinig woningen betekent meer ontgroening en vergrijzing met toenemende zorgvragen
en afkalvend draagvlak voor de voorzieningen en verenigingen in onze dorpskernen als
gevolg. Juist starters moeten in de eigen omgeving terechtkunnen. Er is een aanzienlijke
opschaling in de nieuwbouwaantallen noodzakelijk. Ontwikkelingen van grootschalige
nieuwbouwambities van omliggende gemeenten, alsook de provinciale voornemens voor
grootschalige nieuwbouwprojecten op stationslocaties, zijn een potentieel risico voor de
leefbaarheid op termijn als de gemeente Peel en Maas zijn deel onvoldoende invult.
Vanuit een netwerkperspectief kan de gemeente flexibeler omgaan met het voorschrijven
van de te bouwen woningtypen. Vanuit betrokkenheid kijk je samen naar de concrete
behoefte aan wonen in de gemeenschap. Dat creëert draagvlak. Het is daadwerkelijk een
nieuwe verhouding tussen overheid en gemeenschappen, maatschappelijke partijen en
marktpartijen, met de gemeenschap als eerste onder de gelijken.
Verhaal uit Panningen van vier stellen die samen oud willen worden
“We wonen met vier stellen in ieder een ruime woning. In de straat stond een oud huis al lang leeg en we wisten dat het op de markt kwam. Het straatbeeld was er een met ruime kavels en grote woningen. We wilden met elkaar ouder worden en voor elkaar zorgen. Vernieuwbouw op het perceel met respect voor het straatbeeld was onze ambitie, 4 stellen die met elkaar de toekomst in wilden en voor elkaar zorgen. Veel energieke gesprekken hadden we gevoerd. Doorstroming, energieneutraal, inbreiding op een locatie nabij het centrum. We hadden een goed verhaal om het gesprek met de gemeente te voeren. Helaas, er was geen gesprek mogelijk. Het kon bestemmingsplantechnisch niet. We waren boos, verdrietig, teleurgesteld en voelden ons vooral onbegrepen.”
We vragen de gemeente in samenspraak hier verder inhoud aan te geven. De wooncrisismoet worden aangepakt. Er is nu veel energie die weglekt. Er is meer nodig om energiepositief te benutten. Er is een heel scala aan initiatieven voor allerlei doelgroepen. Debenadering is echter nog te veel gericht op belangen. Als gevolg daarvan worstelt deoverheid met een eenzijdige belangenbenadering. Hoe komen we van belangen naarbetrokkenheid? - Resultaat door netwerksamenwerking
In alle dorpsagenda’s en dorpsvisies komen aspecten van een kwalitatieve leefomgeving en
voldoende woningen voor. Het is zaak dat we dit in de ideefase verder uitdiepen in een
netwerkomgeving. De werkgroepen Wonen, de initiatiefgroepen Duurzaamheid, de
gemeente, de woningcorporaties, bedrijven die actief zijn in het ruimtelijk domein en lokaal
verbonden, zijn allemaal kandidaten om mee te doen aan gesprekken in de ideefase.
Voorwaarde is dat ze vanuit betrokkenheid op het collectief en verbondenheid met de
omgeving het gesprek willen voeren. Geen privébelangen, dat hoort hier niet in thuis.
Vervolgens beginnen de voorbereidingsfase en de uitvoeringsfase. Het kan veel meer effect
en dynamiek opleveren wanneer we van elkaar weten welke goede ideeën er leven en welke
groepen mensen die ideeën willen ontwikkelen en uitvoeren. Nu komt het belang voor
diverse partijen om de hoek kijken. Dit vraagt om een zakelijke benadering: de gemeente in
haar rol als beslisser en de gemeenschap of particuliere bedrijven en instellingen als
initiatiefnemer van concrete projecten. Als de dynamiek in de ideefase krachtig is, kan dat
veel energie vrijmaken om tot realisatie te komen. Daar zit de winst, die ook heel veel
frustratie kan voorkomen tussen overheid en inwoners. Op de overlegavond met de
werkgroepen Wonen zat 60% in een negatieve modus, maar er waren ook voorbeelden van
geslaagde samenwerking juist vanuit een gedeelde ideefase.
Verhaal uit Beringe van Coöperatie Steingood
“Onder de hoede van Coöperatie Steingood heeft Beringe het initiatief genomen om zelf huurwoningen te gaan realiseren in het sociaal segment. Een woningcorporatie adviseert het initiatief. Een voorbeeld van een nieuwe faciliterende rol die aansluit op het lokale en de corporatie weer verbindt met de oorsprong van deze maatschappelijk organisatie.” - Positieve blik vanuit de werkgroepen
Vanuit de gemeenschap zien we voldoende aanknopingspunten om uit de wooncrisis te
komen. Dit vraagt om focus van onze gezamenlijke energie en het vinden van haalbare
oplossingen. Het vraagt daadkracht om open te staan voor vernieuwing en het wegnemen
van belemmeringen. Hier heeft de gemeente een doorslaggevende rol. Vanuit de
werkgroepen Wonen heerst een positief sentiment om een betekenisvolle bijdrage te leveren
aan het oplossen van de wooncrisis. Er is ook veel wel gerealiseerd, zoals:
de inbreidingsprojecten;
de kwalitatief uitgevoerde woonprojecten;
collectief eigenaarschap zowel voor starters als in woonzorgconcepten op bepaalde
locaties;
de betrokkenheid van de gemeenschap bij de projectinitiatieven;
het gestarte beleid voor uitbreiding in 2024. - Realisatie woonmanifest
Dit manifest raakt veel punten die niet nieuw zijn. We delen de wens voor een woningmarkt
die voor iedereen toegankelijk is en voldoet aan de toekomstige woonbehoefte van onze
gemeenschappen. We willen samen gaan voor:
een gezamenlijke woonvisie met duidelijke ambities;
een versnelling in procedures en bouwdoorlooptijden;
de ontwikkeling van kwalitatieve en toekomstbestendige wijken;
het effectief gebruiken van alle betrokken (markt)partijen om de versnellingsopgave
te realiseren;
het snel realiseren van tijdelijke woningen.
Dit manifest is bedoeld als een handreiking om de wooncrisis op de korte en lange termijn
effectief aan te pakken en daagt uit om tot actie en tot nieuwe verhoudingen te komen.
Graag gaan we na het zomerreces voortvarend in gesprek vanuit de gesignaleerde
noodzakelijke snelheid. We zien een eerste concrete handreiking van de gemeente met
vertrouwen tegemoet.
Ondertekend namens de werkgroepen Wonen van:
Baarlo
Beringe
Egchel
Grashoek
Helden
Kessel
Kessel-Eik
Koningslust
Maasbree
Meijel
Alsmede namens de gezamenlijke dorpsoverleggen.
Peel en Maas 27 juni 2024
Reactie op bovenstaande graag naar wonen@heerlyckbree.nl
